아파트 매매계약을 하고 계약금까지 보냈는데 매도인이 갑자기 “집을 안 팔겠다”고 하면 당황할 수밖에 없습니다.
집값이 오른 뒤 더 비싸게 팔고 싶어서 마음을 바꾸는 경우도 있고, 개인적인 사정으로 매도를 포기하는 경우도 있는데요.
그렇다고 매도인이 안 팔겠다고 말한 것만으로 계약이 없어지는 것은 아닙니다.
먼저 봐야 할 것은 지금 계약이 어느 단계까지 진행됐느냐입니다.
아직 계약금만 주고받은 단계인지, 중도금을 지급하는 등 이미 계약 이행이 시작된 단계인지에 따라 매도인이 계약을 해제할 수 있는지가 달라집니다.
계약금만 지급한 단계라면 매도인이 배액상환으로 해제할 수 있습니다
예를 들어 8억원짜리 아파트를 계약하면서 계약금으로 8천만원을 지급했다고 해보겠습니다.
계약서에 다른 약정이 없고, 매도인과 매수인 어느 쪽도 아직 계약 이행에 들어가지 않았다면 매도인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다.
계약금이 8천만원이라면 총 1억6천만원을 반환하는 겁니다.
다만 매도인이 문자로
“집 안 팔겠습니다. 계약금 두 배 드리겠습니다.”
라고 했다고 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.
계약금 배액상환으로 해제하려면 실제로 계약금의 두 배를 돌려주거나, 적어도 매수인이 받을 수 있는 상태로 제공해야 합니다.
계약서에 배액상환이 가능한 시기를 따로 정해놓았다면 그 특약도 같이 봐야 합니다.
중도금을 지급했다면 매도인이 배액상환으로 계약을 깰 수 없습니다
매수인이 약정한 중도금까지 지급했다면 상황은 크게 달라집니다.
중도금을 지급했다는 것은 계약서만 작성해놓은 단계에서 벗어나 실제로 매매계약을 이행하기 시작했다는 의미가 있기 때문입니다.
예를 들어 계약금 8천만원을 지급한 뒤 약속한 날짜에 중도금 1억원까지 지급했다고 해보겠습니다.
이때 매도인이 집값이 올랐다는 이유로
“계약금 두 배 돌려드릴 테니 계약을 없던 일로 합시다.”
라고 해도 매수인이 받아들일 필요는 없습니다.
이미 이행에 착수했다면 매도인은 계약금의 두 배를 돌려주는 방법으로 일방적으로 계약을 해제할 수 없습니다.
다만 중도금 지급일만 기계적으로 보는 것은 아닙니다.
중도금을 아직 보내지 않았더라도 계약 내용과 실제 진행 상황에 따라 이행 착수가 문제될 수 있고, 반대로 약속한 지급일보다 훨씬 먼저 중도금을 보내는 경우에는 계약 내용까지 함께 봐야 합니다.
그래서 매도인이 계약을 깨겠다고 하면 중도금 지급 여부와 계약서 특약, 실제 계약 진행 상황을 같이 확인해야 합니다.
매도인이 매매계약 이행을 거부하면 매수인은 이렇게 대응합니다
매도인이 갑자기 집을 팔지 않겠다고 하면 바로 계약을 포기하거나 돈부터 돌려받기보다는 순서대로 확인하는 게 좋습니다.
1. 계약서와 송금내역부터 확인합니다
계약금과 중도금을 언제 얼마씩 지급했는지 확인합니다.
계약서에 계약 해제나 위약금에 관한 특약이 있는지도 같이 봅니다.
계약금과 중도금 이체확인증은 따로 보관해두는 게 좋습니다.
2. 매도인이 계약을 거부한 내용도 남겨둡니다
전화로만 “안 팔겠다”는 말을 들었다면 문자나 카카오톡으로 다시 확인해두는 게 좋습니다.
매도인이 왜 계약을 하지 않겠다는 것인지, 계약금 두 배를 돌려주겠다는 것인지도 구분해서 남겨두세요.
나중에 문제가 생기면 계약서뿐 아니라 문자와 계좌이체 내역도 중요한 자료가 됩니다.
3. 아파트를 계속 살 생각이라면 계약대로 진행하겠다는 뜻을 분명히 합니다
매수인이 해당 아파트를 계속 매수하고 싶다면 매도인의 계약 해제에 동의하지 않는다는 점과 계약대로 진행하겠다는 뜻을 분명하게 전달할 필요가 있습니다.
상황에 따라 내용증명을 이용할 수도 있습니다.
내용증명 자체가 새로운 권리를 만들어주는 것은 아니지만, 언제 어떤 내용을 상대방에게 요구했는지 남겨둘 수 있다는 의미가 있습니다.
4. 잔금 지급 준비도 그대로 해둡니다
매도인이 안 팔겠다고 했다고 매수인도 잔금 준비를 중단해버리면 나중에 문제가 복잡해질 수 있습니다.
계약을 그대로 이행하고 집을 넘겨받고 싶다면 잔금일에 잔금을 지급할 수 있도록 준비해두는 게 좋습니다.
매도인이 잔금 수령이나 소유권이전등기를 거부한다면 그때는 법적인 대응을 검토해야 합니다.
5. 다른 사람에게 팔려고 한다면 처분금지가처분을 검토합니다
매도인이 기존 계약을 무시하고 다른 사람에게 더 비싸게 팔려고 한다면 빨리 대응해야 합니다.
매수인이 계약한 아파트를 그대로 넘겨받기를 원한다면 부동산 처분금지가처분을 검토할 수 있습니다.
매도인이 제3자에게 소유권을 넘겨버리면 권리관계가 훨씬 복잡해질 수 있기 때문입니다.
이 단계까지 왔다면 계약서와 등기부, 송금내역, 문자 등을 가지고 법률전문가와 대응 방법을 확인하는 것이 좋습니다.
계약을 계속할지 해제할지도 매수인이 판단해야 합니다
매도인이 계약을 거부한다고 해서 매수인이 반드시 계약을 해제해야 하는 것은 아닙니다.
계약이 그대로 유효하고 매수인이 아파트를 꼭 사고 싶다면 계약대로 소유권을 넘겨달라고 요구하는 방법을 검토할 수 있습니다.
반대로 매도인의 태도 때문에 더 이상 거래를 계속하고 싶지 않다면 계약을 해제하고 손해배상을 요구할 수 있는 상황인지 확인해야 합니다.
이때는 단순히 계약금 두 배를 받는 문제와는 다릅니다.
계약서에 위약금 특약이 있는지, 어느 쪽이 계약을 위반했는지, 실제로 어떤 손해가 발생했는지에 따라 달라질 수 있습니다.
결국 아파트 계약 후 매도인이 집을 안 팔겠다고 할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 매도인이 마음을 바꿨다는 사실이 아니라 현재 계약이 어느 단계까지 진행됐느냐입니다.
아직 어느 쪽도 이행에 착수하지 않았다면 매도인이 계약금 배액상환으로 계약을 해제할 수 있습니다.
하지만 중도금을 지급하는 등 이미 계약 이행에 들어갔다면 매도인이 집값이 올랐다는 이유로 계약금 두 배를 돌려주고 일방적으로 계약을 끝낼 수는 없습니다.
이 경우 매수인은 계약서와 지급내역부터 확인하고, 계약을 계속 진행할 생각이라면 그 의사를 분명하게 남긴 뒤 잔금도 준비해야 합니다.
매도인이 다른 사람에게 집을 팔려는 움직임까지 보인다면 처분금지가처분을 포함한 대응도 빠르게 검토해야 합니다.
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| 아파트 계약 후 매도인이 집을 안 팔겠다고 하면 어떻게 해야 할까? |
