부모가 보유한 아파트를 자녀에게 넘기면서 시세보다 조금 싸게 매매하면 문제가 없는지 궁금할 수 있는데요.
부모와 자녀 사이에서도 시세보다 낮은 가격으로 매매할 수는 있습니다. 다만 가족 간 거래는 일반적인 제3자 거래와 다르게 보기 때문에 실제 매매대금을 지급한 사실이 명확해야 하고, 시가와 거래가격의 차이가 크면 그 차액 일부를 증여받은 것으로 보거나 부모의 양도소득세를 시가 기준으로 다시 계산할 수 있습니다.
그래서 단순히 “시세의 30%까지 싸게 팔아도 된다”라고 생각하면 안 됩니다.
부모 자식 간 매매는 실제 돈을 주고받았다는 증명이 필요합니다
부모와 자녀는 직계존비속이기 때문에 아파트를 매매 형식으로 넘기더라도 실제 대가를 지급한 사실이 확인되지 않으면 증여로 볼 수 있습니다.
예를 들어 매매계약서만 작성하고 자녀가 실제 매매대금을 지급하지 않았다면 정상적인 매매로 인정받기 어렵습니다.
자녀가 자기 소득이나 기존 재산, 금융기관 대출 등을 이용해 매매대금을 지급하고 부모 계좌로 실제 돈이 들어간 내역이 있어야 하고요.
부모가 매매대금을 받은 뒤 다시 자녀에게 돌려주는 방식으로 거래하면 결국 증여 문제가 다시 발생할 수 있습니다.
따라서 가족 간 매매일수록 매매계약서와 자금출처, 계좌이체 내역을 명확하게 남겨두셔야 합니다.
시세보다 너무 싸게 사면 자녀에게 증여세가 생길 수 있습니다
부모가 자녀에게 아파트를 시가보다 싸게 팔았다고 해서 차액 전부가 바로 증여가 되는 것은 아닙니다.
특수관계인 간 저가매매에서는 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액을 기준으로 봅니다.
시가와 실제 매매가격의 차이가 이 기준금액 이상이라면 그 기준을 초과한 금액을 자녀가 증여받은 것으로 계산합니다.
예를 들어 시가가 10억원인 아파트를 자녀에게 6억원에 매도했다고 해보겠습니다.
시가와 매매가격의 차이는 4억원이고, 시가의 30%는 3억원입니다.
따라서 기준금액 3억원을 뺀 1억원이 증여재산가액이 됩니다.
실제 증여세는 여기에서 기존 10년 동안의 증여내역과 증여재산공제 등을 반영해 계산하게 됩니다.
부모의 양도소득세는 30% 기준이 아닙니다
여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다.
자녀의 증여세를 판단하는 저가매매 기준과 부모의 양도소득세를 계산하는 기준은 서로 다릅니다.
부모가 특수관계인인 자녀에게 시가보다 낮게 매도해 세금 부담을 부당하게 줄인 것으로 판단되는 경우에는 시가와 거래가격의 차이가 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 실제 매매가격을 그대로 인정하지 않고 시가를 기준으로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
예를 들어 시가 10억원인 아파트를 9억원에 팔았다면 차액은 1억원입니다.
자녀의 저가양수 증여세 기준인 3억원에는 미치지 않지만 시가의 5%인 5천만원은 넘습니다.
따라서 자녀에게 증여세가 없다고 해서 부모의 양도소득세까지 아무 문제가 없다는 뜻은 아닙니다.
계약 전에 시가와 세금을 양쪽 모두 계산해야 합니다
부모 자식 간 아파트 매매에서는 얼마에 계약할지를 먼저 정하기보다 세법상 시가가 얼마인지부터 확인하는 게 순서입니다.
그다음 실제 매매가격과 비교해 자녀에게 저가양수에 따른 증여세가 발생하는지 확인하고, 부모에게는 양도소득세 부당행위계산 규정이 적용되는지도 따로 계산해야 합니다.
특히 가족 간 거래는 매매가격뿐 아니라 자녀가 그 돈을 실제로 마련할 수 있는지까지 함께 확인하게 됩니다.
결국 부모 자식 간 아파트를 시세보다 싸게 거래하는 것은 가능하지만 얼마까지 싸게 팔아도 괜찮다는 하나의 기준이 있는 것은 아닙니다.
자녀 쪽은 시가의 30%와 3억원 중 작은 금액, 부모 쪽 양도소득세는 시가의 5% 또는 3억원 기준을 별도로 확인하고 실제 매매대금 지급내역까지 갖춰 계약하셔야 합니다.
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| 부모 자식 간 아파트 매매는 시세보다 싸게 거래해도 될까? |
