위반건축물 월세 계약, 피하는 게 가장 안전해 보이지만 현실에선 예산·입지 조건 때문에 선택지가 좁을 때가 많습니다. 중요한 건 무턱대고 계약을 포기하는 게 아니라 보증금을 안전하게 지키는 장치를 갖추는 것입니다.
건축물대장과 용도·무단증축 여부 점검, 전입·확정일자, 보증금 규모 설계와 지급 방식, 보증보험·임차권등기까지 핵심 체크리스트만 제대로 챙기면 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 이 글에서는 위반건축물 월세 계약 시 보증금을 지키는 실전 절차를 단계별로 정리합니다. 지금 바로 확인해보세요.
위반건축물 월세 계약, 보증금 지키는 안전 가이드
1. 위반건축물의 개념과 위험
- 건축허가 없이 건축하거나 불법 증축·용도변경된 건물을 말합니다.
- 적발 시 원상복구 명령, 이행강제금, 사용제한 처분이 내려질 수 있습니다.
- 장기 거주 시 안정성이 떨어지고, 보증금 반환 분쟁 위험이 큽니다.
2. 월세 계약은 가능한가?
많은 분들이 “불법 건물인데 계약이 되나요?”라고 묻습니다. 결론은 가능합니다.
임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조, 제8조). 하지만 보증보험 가입과 전세대출은 불가능한 경우가 많습니다. 따라서 전세보다는 월세 계약이 상대적으로 안전합니다.
3. 보증금 규모가 핵심
보증금이 크면 반환받지 못할 위험이 커집니다. 보증금은 최소화하고 월세 비중을 높이는 것이 안전합니다.
사례: 보증금 1억 원 전세 계약 후 건물이 철거 명령을 받아 보증금 회수가 어려웠던 사례가 있습니다. 반면 보증금 500만 원의 월세 계약은 피해 규모가 상대적으로 적었습니다.
4. 위반건축물 경매 상황에서의 한계
위반건축물은 경매 낙찰가가 정상 건물보다 낮게 책정되는 경우가 많습니다. 이 때문에 보증금을 배당받지 못하는 임차인이 생길 수 있습니다. 특히 전세 계약자는 큰 피해를 보게 되므로 피해야 합니다.
5. 임차인 체크리스트
- 건축물대장·등기부등본·토지이용계획확인서를 직접 발급해 확인
- 계약서에 “위반건축물로 인한 계약 해지 시 보증금 반환” 특약 넣기
- 보증보험 가입 가능 여부 확인 (거의 불가 → 보증금 최소화로 대응)
- 월세가 주변 시세보다 저렴하다면 반드시 이유 확인.
예를 들어, 원룸 월세가 인근 시세보다 월 10만 원 저렴하다면 이유를 확인해야 합니다. 건축물대장을 떼어보고 위반건축물이라면, 계약 자체는 가능하더라도 보증금을 300만~500만 원 수준으로 제한하는 게 안전합니다. 만약 집주인이 큰 보증금을 요구한다면 피하는 것이 최선입니다.
결론
위반건축물 월세 계약은 가능하지만 위험을 줄이는 방법을 아는 것이 핵심입니다. 보증금은 최소화하고, 특약으로 안전장치를 마련하며, 반드시 건축물대장과 토지이용계획확인서를 확인해야 합니다. 전세는 피하고, 월세라도 신중하게 계약하는 것이 임차인을 지키는 최선의 방법입니다.
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