임차보증금 최우선변제란?
임차보증금 최우선변제는 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 세입자의 보증금을 잃지 않도록, 일정 금액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받게 해주는 제도입니다. 주택임대차보호법에 근거해 마련되었으며, 소액임차인의 최소한의 주거 안전을 보장합니다.
첫째, 소액임차인 조건
최우선변제를 받으려면 먼저 소액임차인에 해당해야 합니다. 즉, 지역별로 정해진 보증금 기준 이하로 임대차 계약을 체결해야 합니다.
| 구분 | 보증금 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 5천만 원 이하 | 5천만 원 |
| 인천·경기(과밀억제권역) | 1억 3천만 원 이하 | 4천3백만 원 |
| 광역시(군 제외) | 8천만 원 이하 | 2천7백만 원 |
| 그 외 지역 | 6천만 원 이하 | 2천만 원 |
둘째, 대항력 요건
소액임차인이라도 대항력이 없다면 최우선변제를 받을 수 없습니다. 대항력을 인정받기 위해서는 두 가지가 필요합니다.- 실제 거주 + 전입신고
- 임대차 계약서에 확정일자 받기
셋째, 최우선변제 범위 확인
보증금 전액이 무조건 보호되는 것은 아닙니다. 지역별로 정해진 최우선변제 한도 금액까지만 먼저 돌려받을 수 있습니다.
예를 들어, 서울에서 보증금 1억 원에 전세를 산 세입자는 경매 시 최대 5천만 원까지만 우선 변제받고, 나머지는 배당 순위에 따라 변제받게 됩니다.
예시) 서울에서 보증금 1억 원으로 거주 중인 세입자는 경매 시 최대 5천만 원까지 우선 변제되고, 나머지는 배당 순위에 따라 변제 여부가 달라집니다.
포인트
- 계약 직후 전입신고와 확정일자를 반드시 챙겨야 안전합니다.
- 보증금이 기준을 넘더라도 일정 금액까지는 보호받을 수 있습니다.
- 최우선변제는 세입자 권리를 보장하는 장치이지만, 나머지 보증금은 배당 순위에 따라 달라질 수 있으므로 보증보험 가입 등 추가적인 안전장치도 고려해야 합니다.
결론
임차보증금 최우선변제는 소액임차인과 대항력 요건을 충족할 때 효력이 발생합니다. 계약 단계에서 기준과 한도를 확인하고 필수 요건을 갖추면, 경매·공매 상황에서도 정해진 금액은 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
함께 보면 좋은 글
 |
| 임차보증금 최우선변제 받으려면 꼭 알아야 할 3가지 요건 |
