대항력이란?
세입자가 집에 실제 입주해 전입신고를 마치면 집주인이 바뀌어도 계약 존속을 주장할 수 있는 권리입니다. 예를 들어 매매로 새 집주인이 생겨도 전입·점유 상태라면 계약 기간 동안 거주를 이어갈 수 있습니다.
우선변제권이란?
대항력 요건(전입·점유)과 확정일자를 갖추면 경매·공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다. 전액 보장은 아니며 배당재산과 순위에 따라 범위 내에서 변제됩니다.
대항력과 우선변제권 차이 정리
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 성립 요건 | 전입신고 + 실제 거주 | 전입신고 + 실제 거주 + 확정일자 |
| 효력 | 집주인 변경 시 계약 존속 주장 | 경매·공매 시 보증금 우선 변제 |
| 목적 | 거주 안정 보장 | 보증금 회수 보장 |
| 적용 상황 | 집주인 변경, 매매 | 경매, 공매 등 강제 처분 |
| 임차권등기 영향 | 전출 시 소멸 | 전출해도 임차권등기 시 유지 |
Q1. 대항력과 우선변제권, 뭐가 다른가요?
대항력: 세입자가 실제로 거주하며 전입신고를 완료하면 생기는 권리로, 집주인이 바뀌어도 계약 존속을 주장해 쫓겨나지 않을 권리입니다.
우선변제권: 대항력에 확정일자까지 갖춘 경우, 집이 경매·공매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돈으로 우선 회수할 수 있는 권리입니다.
Q2. 전출했다가 다시 들어오면 권리가 사라지나요?
대항력·우선변제권은 실거주 + 전입신고가 전제입니다. 세대주가 전출하면 대항력은 소멸하고, 우선변제권도 영향을 받을 수 있습니다. 다만 가족 일부가 주민등록을 유지·거주하면 유지될 여지가 있습니다.
Q3. 임차권등기를 하면 권리가 유지되나요?
임차권등기명령을 통해 임차권등기를 마치면 전출해도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어, 이사 후에도 기존 보증금 회수 권리를 이어갈 수 있습니다.
Q4. 확정일자는 왜 꼭 받아야 하나요?
전입신고만으로는 대항력만 생기고, 보증금을 먼저 받을 우선순위는 확보되지 않습니다. 확정일자가 있어야 배당에서 타 채권자보다 우선합니다. 계약 직후 전입신고 + 확정일자를 함께 진행하세요.
생활 속 예시
대항력 사례: 전입신고 후 입주했는데 계약 중 집이 매매되었다면, 세입자는 새 집주인에게 계약 종료 시까지 거주를 주장할 수 있습니다.
우선변제권 사례: 집이 경매에 넘어가면, 전입신고와 확정일자를 갖춘 세입자는 배당에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있습니다.
대항력은 거주 안정, 우선변제권은 보증금 보호입니다. 안전을 위해 계약 직후 전입신고와 확정일자를 반드시 챙기고, 이사가 필요하면 임차권등기로 권리를 이어가세요.
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