전세에서 반전세로 계약을 바꾸면 보증금 부담은 줄어들지만, 매달 월세가 생기기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히 전세사기 피해를 예방하거나 피해 이후 재계약을 할 때는 법적·재정적 위험을 줄이기 위해 꼭 확인해야 할 사항들이 있습니다.
1. 보증금 규모와 최우선변제금 기준 확인
반전세 전환 시 가장 중요한 목표는 보증금을 최우선변제 보호 대상 범위로 조정하는 것입니다. 예를 들어, 화성시의 경우 최우선변제 금액은 최대 4,800만 원입니다. 이를 초과하지 않도록 보증금을 설정해야 보호받을 수 있습니다.
또한, 대항 요건은 반드시 충족해야 합니다. 즉, 전입신고와 인도 상태가 경매 진행 전까지 유지되어야 합니다.
2. 전월세전환율 상한 반드시 확인
반전세 전환 시 적용되는 전환율이 법적 상한을 넘지 않는지 확인해야 합니다. 상한선은 한국은행 기준금리 + 2%p 또는 연 10%, 두 중 낮은 값입니다. 예: 기준금리 2.5%라면 상한은 4.5%입니다.
향후 법 개정으로 전환율 상한이 기준금리 + 2%p → 2.5% 수준으로 강제될 예정입니다.
3. HUG 전세보증보험 가입 가능 여부
보증금을 줄였더라도 HUG 전세보증보험 가입이 가능한지 확인해야 합니다. 이를 통해 보증금 전액에 대해 추가적인 보호망을 확보할 수 있습니다. 다만, 전세가율(집값 대비 보증금)이 90%를 초과하면 가입이 거절될 수 있으니 반드시 조건을 확인해야 합니다.
4. 임대인의 대출 및 근저당 현황 확인
반전세 전환 과정에서 임대인의 기존 대출 규모나 선순위 담보권이 큰 경우, 세입자가 해당 주택에서 안전하게 보호받기 힘들 수 있습니다. 따라서 등기부등본 조회를 통한 대출·근저당 현황 확인은 필수입니다.
5. 월세 부담과 본인 재정 능력 검토
반전세는 보증금은 줄지만 매달 고정 월세 부담이 생깁니다. 통상 소득의 30% 이상을 월세로 부담하는 것은 생활 안정 차원에서 부담이 됩니다. 실질 소득 대비 감당 가능한 월세 수준인지 반드시 계산하고 계약해야 합니다.
6. 계약서 작성 시 반드시 챙겨야 할 항목
- 전입신고와 확정일자는 계약 직후 빠르게 처리하기
- 월세 금액, 납부일, 연체 시 조건 등을 계약서에 명확히 기재
- “임대차 종료 시 보증금을 전액 반환한다”는 특약 추가 권장
요약 체크리스트
| 확인 사항 | 핵심 포인트 |
|---|---|
| ① 최우선변제 기준 | 보증금을 지역별 한도로 조정, 대항요건 확보 |
| ② 전월세전환율 상한 | 기준금리 + 2%p 또는 10%, 초과 시 불법 |
| ③ HUG 보험 가능 여부 | 가입 가능 여부 확인, 보증금 보호 확실히 확보 |
| ④ 등기부등본 확인 | 선순위 대출·근저당 여부 조건으로 계약 결정 |
| ⑤ 월세 부담 점검 | 소득 대비 월세 30% 이내 유지 추천 |
| ⑥ 계약서 필수 항목 | 전입신고·확정일자, 월세 조건, 반환특약 포함 |
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| 반전세 계약 이건 꼭 확인 |
