전세사기를 당하면 누구나 보증금을 돌려받지 못할까 두려움부터 앞섭니다. 하지만 최근 동탄 전세사기 사건에서 피해자들이 협동조합을 만들어 93.57%의 보증금을 회수한 사례는 “방법이 있다”는 점을 보여줍니다. 핵심은 전세를 반전세로 전환하고, 장기 저리 금융을 끌어와 구조를 안정화하며, 법적으로 보장된 장치를 꼼꼼히 활용하는 것이었습니다. 지금부터 실제 피해자 입장에서 당장 활용할 수 있는 구체적 방법들을 하나씩 풀어보겠습니다.
1) 공동 대응의 힘: 혼자보다 함께
전세사기를 당했을 때 가장 먼저 드는 생각은 소송입니다. 그러나 개인이 홀로 소송을 하면 시간도 오래 걸리고, 비용도 많이 들며, 그 사이 거주 안정은 보장되지 않습니다. 동탄 사례에서는 피해자들이 협동조합을 만들어 대응했습니다. 집단이 모이면 임대인이나 금융기관, 지자체와 협상할 때 훨씬 유리합니다. “개별 세입자”가 아닌 “조직된 협동조합”으로서 목소리를 낼 수 있기 때문에, 불리한 상황을 바꿀 힘이 생깁니다.
2) 협동조합 모델: 피해자가 임대인으로 전환
협동조합은 가해 임대인에게서 주택 소유권을 인수해 장기 임대주택으로 등록했습니다. 이렇게 하면 피해자들은 보증금 일부는 잃었지만, 살던 집을 잃지 않고 계속 거주할 수 있었습니다. 전세금을 시세의 90% 이하로 재계약해 안정성을 확보했고, 나머지는 출자금 형식으로 정리했습니다. 즉, 피해자가 단순히 “돈을 돌려받기만 기다리는 사람”이 아니라, 협동조합을 통해 새로운 임대인 역할을 하며 주거 안정과 회복을 동시에 이뤄낸 것입니다.
3) 반전세 전환: 보증금 줄이고 위험 낮추기
전세를 유지하면 집값 하락이나 경매로 인해 보증금을 날릴 위험이 큽니다. 그래서 동탄 피해자들은 전세를 반전세로 바꿨습니다. 예를 들어, 전세금 1억 원을 내던 집을 보증금 4800만 원으로 낮추고 매달 20~30만 원 월세를 내는 방식입니다. 이렇게 하면 4800만 원은 ‘최우선변제금’으로 법적으로 보장돼, 경매 상황이 와도 돌려받을 수 있습니다. 세입자는 목돈을 잃을 위험을 줄이고, 협동조합은 월세 수익을 모아 피해자들의 보증금을 점차 회수할 수 있습니다.
4) 월세전환기금: 장기 저리 금융의 힘
전세금을 낮추면 임대 구조를 유지하기 위해 월세 수익이 필요합니다. 그러나 초기 자금이 없으면 불가능하죠. 여기서 등장한 것이 월세전환기금입니다. 신협, 사회적 금융기관, 시민 모금 등을 통해 약 18억 원 규모의 기금이 마련됐고, 연 3%대 저리로 협동조합에 대출되었습니다.
이 구조 덕분에 피해자는 개별 대출을 받을 필요가 없었습니다. 협동조합이 장기 저리 자금을 빌려 운영하니, 세입자는 낮아진 보증금과 합리적인 월세만 내면 됩니다. 쉽게 말해, 예전에는 세입자가 집주인의 빚을 떠안았다면, 이제는 협동조합이 금융기관에서 저리 자금을 빌려 대신 임대 구조를 안전하게 굴리는 것입니다.
5) 법·제도 활용: 피해자가 꼭 챙겨야 할 세 가지
- 전월세전환율 상한: 한국은행 기준금리+2%포인트 또는 연 10% 중 낮은 값이 상한입니다. 계약서에 이보다 높은 전환율이 들어 있으면 불법이므로 시정 요구가 가능합니다.
- 소액임차인·최우선변제 제도: 보증금을 지역별 최우선변제 기준 이하로 맞추면, 경매 시 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 예: 화성시 기준 4800만 원 이하.
- HUG 전세보증보험: 보증금 반환을 보장받는 직접적인 제도입니다. 다만 주택 가격 대비 보증금 비율이 90%를 초과하면 가입이 거절될 수 있으니 반드시 계약 전 확인해야 합니다.
6) 피해자 입장에서 체크리스트
- 계약 전: 등기부등본에서 근저당·대출 여부 확인하기
- 계약 직후: 전입신고와 확정일자 즉시 받기
- 계약 후: HUG 보증보험 가입 가능 여부 확인하기
- 위험 대비: 보증금이 높으면 반전세로 낮추어 소액임차인 보호 범위에 들어가기
- 공동 대응: 피해자 모임·협동조합에 참여하고, 사회적 금융 활용 방안 찾기
결론
동탄 전세사기 피해자들이 보증금의 93.57%를 회수할 수 있었던 것은 협동조합 설립, 반전세 전환, 월세전환기금, 법적 제도 활용, 그리고 피해자들의 연대 덕분이었습니다. 전세사기를 당했다면 혼자 끌어안고 고민하지 말고, 제도와 금융을 적극적으로 내 편으로 만들어야 합니다.
“보증금을 전부 날릴 위험을 줄이고, 제도와 금융을 활용해 조금씩 회복한다” 이것이 전세사기 피해자가 실제로 선택할 수 있는 현실적인 길입니다.
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| 동탄 전세사기 93.57% 회수의 비결 |
